阿利坎特非法占房与侵占不动产律师

非法占用不动产罪还是侵入住宅罪

“Okupación”（非法占房）并不是一个法律术语。根据不动产的类型，《刑法典》（Código Penal）将其作为以下犯罪之一处罚：

• 侵入住宅罪（allanamiento de morada，第202条）：违背居住者的意愿进入或停留在他人住宅内。住宅是指一个人居住并开展其私人生活的地方，即使其当时不在。例如，旅行回来发现自己家被人占住的情形。我们在侵入住宅罪页面中也有说明。
• 非法占用不动产罪（usurpación，第245.2条）：未经授权占用不构成住宅的他人不动产、房屋或建筑物，或违背所有人的意愿停留在其中。这在空置房屋、银行持有的房产或未售出的楼盘中很常见。
• 暴力非法占用不动产罪（第245.1条）：对人使用暴力或恐吓占用不动产。

这一区分对房主和被告人都至关重要，因为它会改变刑罚以及应对的紧迫程度。在太白海岸（Costa Blanca），有大量第二居所和一年中数月关闭的房屋，因此空置房屋是否构成某人的住宅，经常成为争议焦点。答案取决于具体事实：实际使用情况、家具、水电供应、定期居住。

如果占用人是凭租赁合同入住、后来不再支付租金，则不构成非法占用不动产罪：这个问题应通过民事法院的驱逐程序（desahucio）解决。

刑罚

如果进入时破坏了门或锁，或造成了其他损坏，可能另加毁坏财物罪。非法接入电或水是另一项犯罪，处三至十二个月罚金（第255条）。

如果您是房主

1. 尽快到警局或值班法院（juzgado de guardia）报案。如果占用刚刚发生且当场抓获行为人，则属于现行犯罪，警方可以立即采取行动。
2. 提交房产证或产权登记摘要（nota simple）、水电费收据、房产税（IBI）缴纳凭证，以及任何能证明该房屋是您的住宅或第二居所的证据（照片、发票、可证明您曾在此居住的证人）。
3. 不要强行进入，也不要自行断水断电：这样做您自己可能构成强迫罪，并使诉讼程序复杂化。
4. 我们以私人控诉方（acusación particular）身份参与诉讼，并请求法院采取预防措施以保护您作为受害人的权利，包括清退占用人，而无需等待判决。
5. 我们追索房屋遭受的损坏以及被消耗的水电费用。

除刑事途径外，还有收回占有的民事程序。我们会研究您的案件，以决定哪种途径更快捷、更稳妥。

2025年第1号组织法之后的快速审判

关于提高司法公共服务效率措施的2025年第1号组织法（Ley Orgánica 1/2025），将侵入住宅罪（第202条）和非法占用不动产罪（第245条）增列为按快速审判程序处理的犯罪，自2025年4月3日起生效（《刑事诉讼法》（Ley de Enjuiciamiento Criminal）第795.1.2条）。为此，需要有警方笔录（atestado），且当事人已被拘留或被传唤至值班法院。

在实践中，这大大缩短了期限：侦查在初审法院预审庭（即原来的预审法院）的值班期间进行，审判可以在几天内举行。如果被告人在值班法院承认事实，刑罚减少三分之一（第801条）。因此，房主从一开始就准备好相关文件非常重要。

如果您被指控非法占房

被指控非法占用不动产或侵入住宅，并不意味着有罪。我们会和您一起审查：

• 您是否有某种权利依据或许可：合同（即使是口头的）、与亲属的约定、支付过租金。如果有，纠纷通常属于民事性质。
• 该房屋是某人的住宅还是已被废弃。这决定了是判处监禁的侵入住宅罪，还是判处罚金的非法占用不动产罪。
• 您是否知道所有人反对，以及是否有人要求您离开。
• 您的个人和家庭状况。紧急避险是《刑法典》第20.5条规定的免责事由，但法院的要求很严格。

如果您被拘留，请要求律师，没有律师在场不要作陈述。我们会立即为您提供协助：详见24小时被拘留者律师。在审判前自愿离开该不动产并弥补损坏，可以减轻刑罚（第21.5条）。

罚金、犯罪记录及其他后果

非法占用不动产罪判处罚金，但如果不缴纳，每两日未缴的罚金折算为一日剥夺自由；经被判刑人同意，可以通过社区服务执行（第53条）。任何定罪都会产生犯罪记录。在侵入住宅罪中，如果判处的监禁不超过两年且您是初犯，法官可以缓期执行，通常以支付赔偿为条件（第80条）。

每个案件都各不相同；在研究您的案件后，我们会为您提供书面的个性化报价。