Adwokat w sprawach o dzikich lokatorów w Alicante: bezprawne zajęcie i naruszenie miru domowego

Bezprawne zajęcie nieruchomości i naruszenie miru domowego

„Okupacja” przez tzw. dzikich lokatorów (okupación) nie jest pojęciem prawnym. W zależności od rodzaju nieruchomości hiszpański kodeks karny (Código Penal) karze je jako jedno z następujących przestępstw:

• Naruszenie miru domowego (allanamiento de morada, art. 202): wejście do cudzego mieszkania lub pozostawanie w nim wbrew woli osoby w nim mieszkającej. Mieszkaniem jest miejsce, w którym ktoś żyje i prowadzi życie prywatne, nawet jeśli w danej chwili go tam nie ma. Tak jest w przypadku osoby, która po powrocie z podróży zastaje swój dom zajęty. Wyjaśniamy to również na naszej stronie o naruszeniu miru domowego.
• Bezprawne zajęcie (usurpación, art. 245.2): zajęcie bez zezwolenia cudzej nieruchomości, lokalu lub budynku, które nie są mieszkaniem, albo pozostawanie w nich wbrew woli właściciela. To typowa sytuacja w przypadku pustostanów, mieszkań należących do banków lub niesprzedanych inwestycji.
• Bezprawne zajęcie z użyciem przemocy (art. 245.1): zajęcie nieruchomości z użyciem przemocy lub groźby wobec osób.

To rozróżnienie ma decydujące znaczenie zarówno dla właściciela, jak i dla oskarżonego, ponieważ wpływa na karę i na pilność reakcji. Na Costa Blanca, gdzie jest wiele drugich domów i nieruchomości zamkniętych przez całe miesiące, często spiera się o to, czy pusty dom był czyimś mieszkaniem. Odpowiedź zależy od faktów: rzeczywistego korzystania, umeblowania, mediów, okresowych pobytów.

Jeżeli lokator wprowadził się na podstawie umowy najmu, a potem przestał płacić, nie jest to bezprawne zajęcie: problem rozwiązuje się poprzez eksmisję przed sądem cywilnym.

Kary

Jeżeli przy wejściu wyłamano drzwi lub zamki albo wyrządzono szkody, może dojść zarzut zniszczenia mienia. Nielegalne podłączenie się do sieci elektrycznej lub wodociągowej stanowi kolejne przestępstwo, zagrożone grzywną od trzech do dwunastu miesięcy (art. 255).

Jeżeli są Państwo właścicielami

1. Należy jak najszybciej złożyć zawiadomienie na komisariacie lub w sądzie dyżurnym (juzgado de guardia). Jeżeli zajęcie nastąpiło przed chwilą, a sprawcy zostali zastani na miejscu, przestępstwo jest popełnione na gorącym uczynku i policja może działać natychmiast.
2. Należy przedstawić akt własności lub odpis z księgi wieczystej (nota simple), rachunki za media, dowody zapłaty podatku od nieruchomości (IBI) oraz wszelkie dowody, że dom jest Państwa mieszkaniem lub drugim domem (zdjęcia, faktury, świadków Państwa pobytów).
3. Nie należy wchodzić siłą ani samodzielnie odcinać mediów: można w ten sposób popełnić przestępstwo zmuszania i skomplikować postępowanie.
4. Przystępujemy do postępowania jako oskarżyciel posiłkowy (acusación particular) i wnosimy do sądu o środki tymczasowe chroniące Państwa prawa jako pokrzywdzonych, w tym o eksmisję, bez czekania na wyrok.
5. Dochodzimy naprawienia szkód wyrządzonych w nieruchomości oraz zwrotu kosztów zużytych mediów.

Obok drogi karnej istnieją postępowania cywilne o odzyskanie posiadania. Analizujemy Państwa sprawę, aby wybrać drogę szybszą i pewniejszą.

Szybki proces po ustawie organicznej 1/2025

Ustawa organiczna 1/2025 o środkach na rzecz sprawności publicznego wymiaru sprawiedliwości (Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia) dodała naruszenie miru domowego (art. 202) i bezprawne zajęcie (art. 245) do listy przestępstw rozpatrywanych w szybkim procesie (juicio rápido), ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 r. (art. 795.1.2.ª hiszpańskiej ustawy o postępowaniu karnym, Ley de Enjuiciamiento Criminal). Wymaga to protokołu policyjnego oraz zatrzymania danej osoby lub wezwania jej do sądu dyżurnego.

W praktyce znacznie skraca to terminy: postępowanie przygotowawcze prowadzi dyżurny wydział śledczy (Sección de Instrucción) sądu pierwszej instancji (Tribunal de Instancia), dawniej sąd śledczy, a rozprawa może się odbyć w ciągu kilku dni. Jeżeli oskarżony przyzna się do czynów w sądzie dyżurnym, kara zostaje obniżona o jedną trzecią (art. 801). Dlatego tak ważne jest, aby właściciel miał dokumentację przygotowaną od pierwszej chwili.

Jeżeli zarzuca się Państwu zajęcie nieruchomości

Zarzut bezprawnego zajęcia lub naruszenia miru domowego nie oznacza, że są Państwo winni. Analizujemy wspólnie z Państwem:

• Czy mieli Państwo jakiekolwiek prawo lub zgodę na przebywanie w lokalu: umowę, nawet ustną, porozumienie z krewnym, opłacanie czynszu. Jeżeli tak, spór ma zwykle charakter cywilny.
• Czy dom był czyimś mieszkaniem, czy też został opuszczony. To odróżnia naruszenie miru domowego, zagrożone karą pozbawienia wolności, od bezprawnego zajęcia, za które grozi grzywna.
• Czy wiedzieli Państwo o sprzeciwie właściciela i czy wezwano Państwa do opuszczenia lokalu.
• Państwa sytuację osobistą i rodzinną. Stan wyższej konieczności jest okolicznością wyłączającą odpowiedzialność na podstawie art. 20.5 kodeksu karnego, choć sądy stosują tu surowe wymogi.

W razie zatrzymania należy zażądać adwokata i nie składać wyjaśnień bez jego obecności. Pomagamy natychmiast: więcej na naszej stronie adwokat 24 h dla osób zatrzymanych. Dobrowolne opuszczenie nieruchomości i naprawienie szkody przed rozprawą może obniżyć karę (art. 21.5).

Grzywny, rejestr karny i inne konsekwencje

Bezprawne zajęcie zagrożone jest grzywną, ale jeżeli nie zostanie ona zapłacona, zamienia się ją na jeden dzień pozbawienia wolności za każde dwie niezapłacone stawki dzienne, który za zgodą skazanego można odbyć w formie prac na rzecz społeczności (art. 53). Każde skazanie skutkuje wpisem do rejestru karnego. W sprawach o naruszenie miru domowego, jeżeli kara pozbawienia wolności nie przekracza dwóch lat i jest to pierwsze przestępstwo, sędzia może zawiesić jej wykonanie, zwykle pod warunkiem zapłaty odszkodowania (art. 80).

Każda sprawa jest inna; po zapoznaniu się z Państwa sprawą przedstawimy indywidualną wycenę na piśmie.